中原幸福的540亿债务劫:王文学与平安,谁忽悠了谁?

高杠杆和高欠债,曾经是房企迅速膨胀的法宝,现在,成为了捅破气球的凶器。

“三条红线”后,一些高杠杆房企,为了相符羁系要求,不得不蒙受伟大还债压力,其中,又以持有大量非住宅地产的房企为甚。

他们或是持有大量商业地产,或是打造文旅项目,或是押宝产业园区,降杠杆的义务对他们来说加倍艰辛。这些曾经的明星房企,能否转败为功、穿越周期,《棱镜》将通过“房企钱困”系列,看其何去何从。

是为本系列第一篇,关于中原幸福。

本文来自微信民众号:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春昉,编辑:李超仁,原题目《中原幸福债务劫:王文学与平安,谁负了谁?》,题图来自:视觉中国


“都说三十年河东、三十年河西,这才六年,就河了西了。”李刚是一名在中原幸福呆了七年多的“老”员工,回想起2016年公司在海南的年会,他对“海鲜成山、啤酒成海”的盛况依然回味,但现在,“年底能拿到全额薪水,已经谢天谢地,年终奖基本不敢奢望”。

节后,中原幸福债务问题仍在继续。2月26日,中原幸福(600340.SH)通告示意,公司下属子公司新增逾期债务本息合计58.17亿元,包罗银行贷款、信托贷款、境外债券等债务形式,停止现在,公司累计逾期债务本息合计110.54亿元。

中原幸福掌门人王文学正在弃车保帅、全力变现还债。2月28日,其作为实控人持有的另一家上市公司维信诺(002387.SZ)通告,公司大股东将转让自己所持有的维信诺11.7%股份,买卖对手为国资靠山。凭据最新股价,该部门股权约能套现16亿元,完成后,王文学将交出维信诺实控人位置。

中原幸福的540亿债务劫:王文学与平安,谁忽悠了谁?

中原幸福掌门人王文学

实际上,中原幸福资金危急在2018年已开端展现,彼时,平安团体以“金主”姿态实时泛起,让事态泛起转机,然而,两年多时间,双方同床异梦。一方面,随着中原幸福股价连续下跌,平安浮亏已跨越100亿元,涉及风险敞口总共540亿元;另一方面,平安入主后,在带来资金的同时,却鼎力生长商业地产,被以为反而加速了中原幸福资金的吃紧。

在中原幸福,李刚转战过固安、嘉善、武陟等多个园区,对公司情绪深挚,想起“2016年海南年会上,董事长在台上痛说创业史,说到动情处大哭一场”,他依旧动情。时过境迁,李刚再次眼见了老板的痛陈,在今年2月初的员工集会上,王文学叙述了公司现在逆境,自我批评了生长过程中的重大失误,最后,“他招呼员工们拿出哥们义气,来与自己共渡难关”。

兴也勃、亡也忽,同富易、同难难,中原幸福的这笔账,谁愿意和王文学来一起算。

账面可用资金仅8亿元

曾经,趴在中原幸福账面上的资金多达千亿,意气风发的王文学,更是在资源市场上纵横捭阖,除地产外,还控制了黑牛食物(即维信诺)等多家上市公司,并建立知合资源,大把撒钱,投资新能源汽车、智能出行、OLED等多个行业。

现在,凭据中原幸福在节前通告中披露,其到期需归还融资源息金额559亿元,剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元;公司货币资金余额236亿元,其中各种受限资金228亿元,可动用资金仅有8亿元。

“他们说2020年底这段时间太折磨人了,天天都为资金头寸的调剂搞得焦头烂额,要跟底下各个园区、项目的财政对接,跟上百家的金融机构注释,跟政府和金融羁系相关部门汇报,千头万绪,经常是通宵加班。” 春节前,李刚的几个在中原幸福总部财政部门事情的老同事,由于“无法完成的事情”终于辞了职。

钱,是中原幸福现在的最大命门,不光是财政部门员工撑不住,财政老总也忙到“溃逃”,在应付债主的道路上疲于奔命。在2月2日的公司会上,王文学坦言,一最先开会他拉着中原幸福分管财政的副总裁吴中兵,厥后拉着融资中央专业副总司理姜伟,姜伟厥后也开不了了,又给派了融资中央高级司理范峥,到最后,范也开不了了。

中原幸福的债务十分重大。凭据2020年中报,其融资总额为 2035.91 亿元,其中银行贷款余额为 465.60 亿元、债券及债务融资工具期末余额为 889.90 亿元、信托资管等其他融资余额为 680.41 亿元;此外,其期末公司对外担保金额为 1558.37 亿元,其中1552.38亿元为对控股子公司担保。

伟大债务下另有伟大的利息支出。财报显示,中原幸福融资加权平均成本为7.96%,其中银行贷款的平均利息成本 6.12%、债券及债务融资工具平均成本为 7.38%、信托资管等其他融资的平均利息成本10.15%。

作为最主要还款泉源和现金奶牛的住宅地产销售,已是连年一蹶不振,屡创新低,去年整年中原幸福的房地产销售额仅为963亿,同比下降33.68%,在房企整年销售额排名中已落在40名之外。

实际上,相比其他房企,中原幸福住宅外还拥有大量产业园区,可以通过对政府的应收账款来举行融资,比一样平常房企的融资渠道更广,但由于疫情和宏观的缘故原由,一些园区的回款发生问题。2020年三季度末,中原幸福应收账款达547.74亿元,而2017-2019年终应收账款分别为189、344和468亿元,中原幸福的应收账款主要为各地产业园区所在政府须支付的用度。

1月11和12日,中原幸福的数只美元债和境内债大跌;1月13日,穆迪将中原幸福的Ba3企业家族评级和中原幸福 (开曼)投资有限公司支持的高级无担保评级下调至B2,由此,中原幸福的债务危急彻底引爆。

一位信托业人士告诉作者,当日,中原幸福外洋融资部卖力人王鹤鸣跟金融机构作了一次说明,但会上没有问答环节,“王就说了请投资人放心,一切以通告为准。即是什么也没说”。

这场“什么也没说”的电话集会让债权人陷入更大的恐慌,于是,加倍催生出了中原幸福在2月1日召开的债委会。

钓鱼也要有鱼饵和馒头

债委会召开越日,王文学同公司焦点干部通报了基本情形,除了与员工讲述兄弟情谊和提振士气外,也谈到了人人最体贴的实质性问题:中原幸福接下来该怎么办?

王文学示意,中原幸福未来焦点是千方百计有序谋划。他向员工引述了债委会上一位行长的话,“钓鱼也要有鱼饵和馒头”,有序谋划就是鱼饵和馒头。公司需要保证员工稳固、资产平安,保证谋划稳固,自动瘦身缩表,盘活可变现资产,同时要降本增效,焦点治理层要降薪。“产业新城,该搞的还得搞,该招商还得招,孔雀城咱们还得建,还得卖。”王文学说。

对于最为迫切的债务偿付方案,中原幸福在债委会上给出的说法是:通过快速处置资产、提升资金水平、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略互助的手段,分阶段实行常态设计,力争尽快杀青多方共赢的相关方案,竭尽全力最大化保障列位债权人的基本利益。

“这个说法翻译一下就是:债权人你们别逼得太急,否则我死了你们也活不了。”王平是中融信托的一位营业司理,他对作者示意,现在所谓的引战和卖资产,都是后话,当务之急就是谈债务展期和置换。

据外媒REDD2月18日报道,中原幸福设计为其合计469亿人民币的25只境内债券举行3到5年的展期,但方案将面临来自一部门投资者的阻力,由于该方案没有提供足够的前期现金偿兑。

短期内,中原幸福需要稳住债权人,而历久来看,资金回血仍是基本。实际上,中原幸福已经建立了盘活专班,处置和盘活存量资产,例如2020年,推动了部门项目进入盘活程序,实现回款60.7亿元,并开展四次大规模住宅促销流动,增添销售回款约35亿元。

“前几年中原最先跟其他房企互助开发环京的土地,但占的比例不高,这部门货值若是继续转让和互助开发的话,能够释放的资金不少。”李刚对作者示意,中原幸福此前重仓环京地带,现在尚有大量土储,“但现在环京市场照样对照昏暗,影响这部门资产处置的速率和估价”。

在王平看来,同此前暴雷的泰禾、福晟这些房企相比,王文学这次处置债务危急,相对来说已经很有气概气派。“由于泰禾做的都是高端楼盘,老板以为凭据当地政府定的预售价太廉价,以是一等再等,延误了时机,在引战投时也是云云。”一位泰禾团体前高管对作者示意。泰禾老总黄其森那时在处置资产时,显得优柔寡断。

“债务危急最怕踩踏效应,一听说这家公司要完了,几十家甚至上百家金融机构都去疯抢公司的资产,效果你拿了公章、我拿了屋子、他拿了产权,最后谁也没法完全处置这个资产,公司也没法正常谋划下去,到头来满盘皆输,各方皆输。”王平对作者示意,“王文学第一时间通过和当地政府协调,跟平安、工行这些最大的债权方相同,并把各大羁系部门拉过来,马上召开债委会,实时稳住了阵脚,避免了多家债权人各自为战形成踩踏效应的乱象”。

膨胀的价值

“今天干到这,我愿赌服输”,这是王文学2月2日在焦点员工大会上讲的话。

像许多房企一样,中原幸福也盛行跑步文化,王文学更是个深度长跑爱好者,他天天五点多起床跑步,险些雷打不动,这一个多小时的跑步时间他也不虚耗,要么戴着耳机听知识付费的课程,要么在跑步前设定一个问题,边跑边想,跑完后问题也就想通了。

然而,中原幸福何以走到今天这个局势,生怕不是王文学跑一次步就能想通的。

2月2日的公司会上,王文学在自我批评中总结了中原幸福生长中的几个主要问题:首先是误判环京形势,投资过于集中,环京楼市量价齐跌后,开端测算,四年累积影响公司销售回款跨越一千亿元,同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值;其次是新拓区域尚在培育,对公司业绩孝敬有限;第三是前期扩张激进,治理不够精致,太过强调规模,忽视效益;最后是多轮疫情打击,雪上加霜。

对于老板王文学的总结,除了第四点疫情之外,前三点问题得到了中原幸福员工的普遍认同。

2016年和2017年左右,中原幸福环京楼盘大卖,企业年销售额迅速迈入房企前十职位,在那段最风景的时刻,中原幸福高薪从万科等头部房企、以及一些国际咨询公司处挖来大量高管,其产业园区也从环京放肆扩张到环南京、环郑州等区域。

“那时中原幸福和泰禾是地产界最高和谐膨胀得最厉害的,挖人开出的薪酬比行业平均水平凌驾好几倍。”中原幸福一位浙江区域员工对作者示意,彼时,公司新开拓一个区域,营业都还没有,就会招纳一大波投拓和招商的人,这些人到厥后精简的时刻,90%都没留。

中原幸福的招商队伍堪称豪华。“公司总部还从一些政府部门挖了司局级的官员过来,在地方区域和园区,也挖了当地政府的一些官员,待遇都异常之高。”该浙江区域员工示意,那时王文学的视野坦荡到要进军天下,在新加坡建立国际总部,义务是推进外洋营业生长,重点生长亚洲、欧洲、北美及非洲等区域市场,此外,中原幸福在印尼、印度、泰国、缅甸和埃及等国都设有常驻机构。

实际上,王文学提到的“膨胀”问题,在2018年中原幸福首次遇到危急并引入平安团体作为二股东后,已经最先“刮骨疗伤”。

平安引入了以原华润置地掌门人吴向东为首的新治理团队,吴向东担任中原幸福CEO后,大刀阔斧地裁撤了产业小镇等营业,新项目和新区域的拓展,也需要举行严酷的财政核算,“膨胀”问题在今后得到了停止。

2018年11月,中原幸福旗下产业小镇团体大规模裁员,最终整个团体被遣散,除了营业主干和已有都会营业的部门外,社招员工所有被裁撤,校招生则被放置去了其他团体;2020年3月,中原幸福又举行一波新的裁员和区域合并。

毫无疑问,平安的入主,让中原幸福这家颇具“草泽”气息的廊坊地方民营房企有了些新气象,至少在职员和营业的扩张上,迅速按下了暂停甚至是倒车键,然则,却也成为了另一个“膨胀”的最先。

成也平安,败也平安

平安进入中原幸福后,在王文学主导的产业地产之外,试图让中原幸福鼎力开展商业地产、长租公寓、养老地产等营业,并让吴向东等原华润置地的高管团队卖力。这一游离于中原幸福原本主业的战略,并未到达预期。

 “商业地产资金投入大、回报慢,例如中原幸福在武汉的一个商业地产项目,光拿地就100多亿,加上建设运营,资金体量重大,天下好几个类似项目,中原幸福的资金压力就更大了。” 一位原华润置地高管对作者示意,中原幸福在平安入主后大搞商业地产,也是拖累其资金的一大因素。

财报显示,2020年前三季度,中原幸福谋划性现金流净流出250.73亿元,其中取地支出为198.49亿元,产业新城及相关营业达96.46亿元,商业地产及相关营业达102.03亿元,跨越产业新城。而在2019年前三季度,其取地支出方面所有为产业新城及相关营业,达173.73亿元,商业地产支出方面还为零。

“凭良心讲,平安当上二股东后,给中原幸福在融资方面提供了许多便利,但都是要还本付息的,平安投资中原幸福和帮其融资,不是做善事。” 上述原华润置地高管以为,这些有限的融资,本该集中起来干一件事,要么加大住宅地产拿地、狠抓销售回款,要么把几个靠近成熟的产业园集中精力生长起来、形成稳固现金流,“效果平安另搞一摊,把有限的资金大笔拿去投商业地产”。

然而,究竟是谁拖累了谁,并不那么简朴,这或许是一次充满问号的攀亲。

2月4日,平安团体公司董事总司理兼联席CEO谢永林对外示意,中原幸福是平安8万亿元投资组合的一部门,涉及的股权投资180亿元、表内债券360亿元,相关风险敞口540亿元,团体会按历程实时为有关投资作出拨备。

中原幸福的540亿债务劫:王文学与平安,谁忽悠了谁?

平安团体公司董事总司理兼联席CEO谢永林

王文学嘴上没有认输,在2月18日部署完公司的年度谋划设计后,他满怀信心示意:“中原幸福一定能浴火重生、再创历史!”然而,在周围更多人看来,“相濡以沫,不如相忘江湖”。

张震三年前入职中原幸福,在西安区域泾阳园区卖力土地一级开发,年头,公司的一波裁员和区域合并,让他所在的西安区域被合并到了郑州区域,身边几个铁杆的同事也被裁员,只有他自己荣幸留了下来。

“接下来公司这么个情形,不知道会不会来下一波裁员,就算没有裁员,我也在思量要不要脱离。”张震告诉作者,近两年来自己的待遇不升反降,近半年基本处于无营业可干的状态,“老板讲义气谈道德,可我也得思量自己的生计和职业生长”。

同床异梦的平安,似乎也意兴阑珊。至今,平何在注释入主中原幸福缘故原由时,仍将看中产业新城、支持地方政府生长的商业模式作为主要一环,但一位靠近中原幸福人士告诉作者,平何在2018年计划投资中原幸福时,中原给平安先容公司营业,平安对产业园实在兴趣不大,说看不懂,他们更迫切想知道的,是土地货值和住宅销售情形。

自平安入主后,中原幸福建立了双总部,平何在南方的深圳总部卖力主推商业地产,跟王文学在北方的总部基本属于两条营业线,各管一摊。

许多时刻,蜜月与冷战,只在一线之间。去年10月份,王文学加入上交所的一次主题演讲时,全程都只在讲他的产业地产,对自己公司鼎力推进的商业地产,他只字未提。

(文中李刚、王平、张震均为假名)

本文来自微信民众号:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春昉,编辑:李超仁

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